Comprei imóvel apenas com contrato de compra e venda: como regularizar?

Comprou uma casa, apartamento ou terreno apenas com contrato de compra e venda e agora quer colocar o imóvel oficialmente em seu nome? Essa é uma situação muito comum no Brasil, especialmente em imóveis antigos, negociações entre particulares e contratos conhecidos como “contratos de gaveta”.

A boa notícia é que ter apenas um contrato de compra e venda não significa necessariamente que você perdeu o imóvel ou que não existe solução para regularizá-lo. Dependendo da situação, é possível buscar a escritura pública, realizar o registro diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, utilizar a adjudicação compulsória judicial ou extrajudicial e, em determinados casos, até mesmo analisar a possibilidade de usucapião.

Por outro lado, é importante entender uma diferença fundamental: comprar um imóvel e ser proprietário registrado desse imóvel não são exatamente a mesma coisa.

O Código Civil estabelece que a propriedade imobiliária, em regra, é transferida entre vivos mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. Enquanto isso não ocorre, o vendedor continua sendo considerado proprietário perante o registro imobiliário.

Por isso, quem comprou um imóvel apenas com contrato particular deve analisar a documentação e identificar qual é o caminho jurídico adequado para transformar aquela negociação em uma situação imobiliária regular.

Atendimento jurídico especializado: sou a Dra. Bianca Murta, advogada com atuação em Direito Imobiliário, e realizo atendimento presencial em São Bernardo do Campo/SP, além de atendimento online para clientes de todo o Brasil.

Agendamento e informações pelo WhatsApp: (11) 95358-1999.


Comprei imóvel apenas com contrato de compra e venda. O que devo fazer?

Se você comprou um imóvel apenas com contrato de compra e venda, o primeiro passo é não tentar simplesmente levar o contrato ao cartório sem antes verificar a situação jurídica do imóvel.

É necessário analisar, entre outros pontos:

Somente depois dessa análise é possível determinar qual é a melhor forma de regularizar o imóvel.

Em algumas situações, será possível obter a escritura e registrá-la normalmente.

Em outras, será necessário recorrer à adjudicação compulsória.

Também existem situações nas quais a usucapião pode ser juridicamente mais adequada.


Contrato de compra e venda de imóvel vale como escritura?

Essa é uma das principais dúvidas de quem compra um imóvel por contrato particular.

A resposta depende da situação, mas, em regra, o contrato particular de compra e venda não substitui o registro imobiliário necessário para a transferência da propriedade.

O Código Civil prevê, no artigo 1.245, que a propriedade imóvel é transferida entre vivos mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. O §1º do mesmo artigo estabelece que, enquanto o título não for registrado, o alienante continua sendo considerado dono do imóvel.

Além disso, o artigo 108 do Código Civil estabelece, salvo exceções legais, a necessidade de escritura pública para negócios jurídicos que envolvam direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente.

Isso não significa que o contrato particular seja inútil.

Muito pelo contrário.

O contrato pode ser extremamente importante para comprovar a negociação, a aquisição, o pagamento do preço, a posse e a obrigação assumida pelo vendedor.

O problema aparece quando o comprador precisa transformar aquela relação contratual em propriedade formalmente registrada.

É justamente nesse momento que deve ser analisada a solução jurídica adequada.


Qual a diferença entre contrato, escritura e registro do imóvel?

Para entender como regularizar o imóvel, é importante separar três situações.

1. Contrato de compra e venda

É o documento que demonstra a negociação entre comprador e vendedor.

Ele pode conter informações como:

O contrato é fundamental para comprovar a relação jurídica existente.

2. Escritura pública

A escritura pública é o instrumento lavrado pelo Tabelião de Notas quando exigido pela legislação.

Em uma situação regular, após a compra e venda, a escritura pode ser utilizada como título para o registro imobiliário.

3. Registro no Cartório de Registro de Imóveis

É o registro que efetivamente produz a transferência da propriedade imobiliária nos termos da legislação.

Por isso, não basta ter um contrato ou mesmo uma escritura.

É necessário verificar a situação registral e promover o registro do título adequado.

Essa é uma das razões pelas quais comprar um imóvel e não regularizar a documentação pode trazer problemas muitos anos depois.


Comprei o imóvel, paguei tudo, mas o vendedor não quer passar a escritura. O que fazer?

Essa é uma situação muito comum.

Imagine que uma pessoa compre uma casa, pague integralmente o preço e passe a morar no imóvel.

O contrato estabelece que o vendedor deverá providenciar a transferência.

Anos depois, entretanto, o vendedor:

Nesse cenário, pode existir fundamento para uma adjudicação compulsória.

O Código Civil prevê, nos artigos 1.417 e 1.418, mecanismos relacionados ao direito do promitente comprador e à adjudicação compulsória.

O Superior Tribunal de Justiça reconhece que a adjudicação compulsória pode permitir que a vontade do vendedor seja substituída por decisão judicial quando preenchidos os requisitos legais.


O que é adjudicação compulsória?

A adjudicação compulsória é um instrumento jurídico utilizado, em determinadas situações, para permitir que o comprador obtenha a transferência do imóvel mesmo diante da ausência da colaboração do vendedor.

Em termos simples:

o comprador adquiriu o imóvel, cumpriu suas obrigações, mas não consegue obter a transferência voluntária da propriedade.

Nesse caso, pode ser possível buscar judicialmente ou, quando preenchidos os requisitos, extrajudicialmente, a adjudicação do imóvel.

A finalidade é evitar que o comprador fique indefinidamente dependente da vontade do vendedor.

O STJ explica que a adjudicação compulsória funciona como mecanismo de execução específica da promessa de compra e venda, podendo a declaração de vontade do vendedor ser substituída pela decisão judicial.


É possível fazer adjudicação compulsória sem o contrato estar registrado?

Sim.

Esse é um ponto extremamente importante para quem comprou imóvel apenas com contrato de compra e venda.

A legislação atual prevê expressamente que a adjudicação compulsória extrajudicial pode ser deferida independentemente do prévio registro dos instrumentos de promessa de compra e venda ou cessão.

Portanto, o simples fato de o contrato particular não ter sido registrado anteriormente não significa, por si só, que a regularização seja impossível.

Mas isso não significa que qualquer contrato possa automaticamente gerar a transferência.

É necessário analisar o imóvel, a documentação, a cadeia de negócios, o pagamento e os demais requisitos aplicáveis.


Adjudicação compulsória extrajudicial: uma alternativa importante em 2026

Desde a alteração promovida pela Lei nº 14.382/2022, a legislação passou a admitir a adjudicação compulsória pela via extrajudicial, realizada perante o Registro de Imóveis, sem prejuízo da via judicial.

O procedimento foi regulamentado pelo Conselho Nacional de Justiça, inclusive pelo Provimento nº 150/2023.

Isso criou uma alternativa importante para determinados casos.

A legislação prevê que o pedido deve ser realizado por interessado legitimado e representado por advogado.

Entre os documentos previstos estão:

Portanto, em 2026, quem comprou um imóvel apenas por contrato deve verificar se o caso pode ser solucionado por adjudicação compulsória extrajudicial, antes de necessariamente partir para uma ação judicial.


E se o vendedor morreu?

O falecimento do vendedor não significa automaticamente que o comprador perdeu o direito de regularizar o imóvel.

Entretanto, a situação pode ficar mais complexa.

Será necessário verificar:

Dependendo da situação, a regularização poderá envolver os herdeiros ou sucessores e, em determinados casos, poderá ser analisada a possibilidade de adjudicação compulsória.

Por isso, não é recomendável simplesmente fazer um novo contrato com os herdeiros sem antes verificar a matrícula e a cadeia dominial do imóvel.


Comprei imóvel com contrato de compra e venda há muitos anos. Ainda posso regularizar?

Em muitos casos, sim.

O fato de o contrato ser antigo não significa, por si só, que a regularização seja impossível.

O STJ possui entendimento no sentido de que, preenchidos os requisitos, a pretensão de adjudicação compulsória não se extingue simplesmente pelo decurso do tempo.

Além disso, em decisão divulgada em 2026, o STJ reafirmou entendimento relacionado à adjudicação compulsória e decidiu que, quando a transferência específica se torna inviável e a obrigação é convertida em perdas e danos, a pretensão indenizatória decorrente dessa impossibilidade pode ser imprescritível.

Isso demonstra a importância de analisar juridicamente contratos antigos antes de concluir que “já passou muito tempo e não há mais nada a fazer”.


Posso regularizar um imóvel comprado somente com contrato de gaveta?

Pode ser possível.

“Contrato de gaveta” é uma expressão utilizada para designar determinados negócios imobiliários realizados sem que a transferência formal tenha sido devidamente registrada.

Mas cada caso precisa ser analisado individualmente.

Um contrato de gaveta pode apresentar problemas como:

Por isso, não existe uma única solução para todos os contratos de gaveta.

Dependendo do caso, podem ser avaliadas alternativas como:

escritura + registro, adjudicação compulsória judicial, adjudicação compulsória extrajudicial ou usucapião.


E se o imóvel não tiver escritura?

A ausência de escritura não significa necessariamente que o imóvel não possa ser regularizado.

É necessário descobrir por que a escritura não existe.

Por exemplo:

Situação 1 — O vendedor está disponível

Se o vendedor é o proprietário registral, concorda com a transferência e a documentação está regular, pode ser possível formalizar a transmissão e posteriormente realizar o registro.

Situação 2 — O vendedor se recusa

Pode ser necessário analisar a possibilidade de adjudicação compulsória.

Situação 3 — O vendedor faleceu

Será necessário analisar a sucessão e a documentação do imóvel.

Situação 4 — O imóvel possui cadeia de contratos

Será necessário reconstruir documentalmente a cadeia de transmissão.

Situação 5 — O imóvel não possui matrícula individualizada

A situação pode exigir uma regularização imobiliária prévia.

O STJ já decidiu, por exemplo, que determinadas situações envolvendo desmembramento exigem a individualização registral do imóvel para que a adjudicação possa produzir seus efeitos.


Posso fazer usucapião de imóvel que comprei por contrato?

Em algumas situações, sim.

O contrato de compra e venda pode ser um elemento importante para demonstrar a origem da posse.

Entretanto, não significa que qualquer pessoa que tenha um contrato possa automaticamente fazer usucapião.

É necessário verificar os requisitos da modalidade de usucapião aplicável.

O Código Civil prevê diferentes modalidades, com requisitos próprios relacionados ao tempo de posse, características do imóvel, utilização para moradia, existência de justo título e boa-fé, entre outros fatores.

Por exemplo, a usucapião extraordinária possui requisitos próprios de tempo e posse, enquanto outras modalidades possuem exigências diferentes.  Para saber como regularizar um imóvel por usucapião ligue para a Dra. Bianca Murta e fale com advogada imobiliária especializada em regularização de imóveis.

Por isso, adjudicação compulsória e usucapião não são sinônimos.

A escolha do caminho correto depende da situação documental e possessória.


O que é melhor: adjudicação compulsória ou usucapião?

Não existe uma resposta única.

A adjudicação compulsória pode ser especialmente interessante quando:

A usucapião pode ser analisada quando:

A análise profissional é importante justamente para evitar iniciar um procedimento inadequado.


Quais documentos preciso para regularizar imóvel comprado com contrato?

A documentação varia de acordo com o caso, mas normalmente é importante reunir:

Quanto mais antiga for a negociação, mais importante pode ser reconstruir toda a cadeia documental.


Paguei o imóvel, mas não tenho recibos. Posso regularizar?

A ausência de recibos não significa automaticamente que a regularização seja impossível.

Entretanto, a falta de comprovantes pode tornar a prova mais complexa.

Podem existir outros elementos capazes de demonstrar a negociação e o pagamento, dependendo do caso, como:

A análise da prova deve ser feita em conjunto.


Preciso pagar ITBI para regularizar o imóvel?

O ITBI é um tributo municipal relacionado às hipóteses de transmissão onerosa de imóveis e de determinados direitos imobiliários.

A incidência, o momento de pagamento e os procedimentos administrativos devem ser analisados de acordo com a operação e a legislação municipal aplicável.

Na adjudicação compulsória extrajudicial, por exemplo, a Lei de Registros Públicos prevê entre os documentos do procedimento o comprovante de pagamento do ITBI.

Por isso, não é recomendável calcular o custo total da regularização considerando apenas honorários advocatícios.

Podem existir despesas com:


Quanto custa regularizar um imóvel comprado apenas com contrato?

Não existe um valor único.

O custo depende principalmente do problema existente.

Um imóvel em que o vendedor está disponível e toda a documentação está correta pode ter uma regularização muito mais simples do que um imóvel:

Por isso, antes de informar um valor fechado, é necessário analisar a documentação.

O ideal é fazer primeiro um diagnóstico jurídico do imóvel.


Quanto tempo demora para regularizar um imóvel comprado com contrato?

Também não existe um prazo universal.

Uma regularização consensual e documentalmente simples pode ser muito mais rápida do que um processo judicial.

Entre os fatores que podem influenciar o prazo estão:

No caso da adjudicação compulsória extrajudicial, a própria Lei de Registros Públicos estabelece etapas específicas, inclusive relacionadas à notificação do promitente vendedor.

Portanto, prometer um prazo antes de analisar a documentação pode ser inadequado.


O imóvel pode estar no meu nome na prefeitura e não no cartório?

Sim.

Esse é um ponto que causa muita confusão.

O cadastro municipal, como IPTU, não é a mesma coisa que o registro da propriedade no Cartório de Registro de Imóveis.

Uma pessoa pode estar cadastrada como contribuinte do IPTU e possuir a posse do imóvel sem que isso signifique que seja proprietária registral.

Por isso, pagar IPTU não substitui o registro imobiliário.

O documento fundamental para verificar a titularidade registral é a matrícula do imóvel.


Pagar IPTU prova que sou dono do imóvel?

O pagamento de IPTU pode ser um elemento relevante em determinadas discussões relacionadas à posse, mas não substitui o registro imobiliário como forma ordinária de transferência da propriedade.

O Código Civil determina que a propriedade imobiliária é adquirida, em regra, com o registro do título no Registro de Imóveis.

Portanto:

IPTU ≠ escritura ≠ registro da propriedade.

São situações jurídicas diferentes.


Posso vender um imóvel que está apenas no meu nome no contrato?

Essa situação exige muito cuidado.

Se a pessoa possui apenas um contrato particular e não consta como proprietária na matrícula, não deve presumir que pode vender o imóvel como se fosse proprietária registral.

Dependendo da situação, pode ser possível ceder direitos, mas isso não é necessariamente equivalente à venda da propriedade imobiliária.

Antes de vender, é recomendável regularizar a situação ou buscar orientação jurídica para verificar qual negócio pode ser realizado legalmente.


Posso financiar um imóvel que comprei apenas com contrato?

Depende da situação documental.

Instituições financeiras normalmente exigem documentação imobiliária adequada para analisar uma operação de financiamento.

Um imóvel sem regularização registral pode apresentar dificuldades para financiamento.

Por isso, se você comprou uma casa há anos apenas com contrato e agora pretende:

é recomendável regularizar a situação previamente.


O que acontece se eu morrer sem regularizar o imóvel?

Esse é um dos principais motivos para não deixar a situação para depois.

Imagine uma pessoa que comprou uma casa há 20 anos, possui contrato, paga IPTU e mora no local, mas nunca regularizou a propriedade.

Se essa pessoa falece, os herdeiros podem enfrentar uma série de dificuldades.

Pode ser necessário investigar:

Em outras palavras, um problema documental que poderia ser resolvido durante a vida do comprador pode acabar sendo transferido para os herdeiros.


Passo a passo para regularizar imóvel comprado apenas com contrato

De forma geral, o procedimento começa assim:

1. Separe todos os documentos

Não descarte contratos antigos, recibos, comprovantes ou documentos relacionados à compra.

2. Solicite a matrícula atualizada

A matrícula permitirá verificar quem consta como proprietário e quais ônus existem sobre o imóvel.

3. Analise o contrato

É preciso verificar as obrigações assumidas, preço, quitação, descrição do imóvel e eventual cadeia de cessões.

4. Verifique se o vendedor está disponível

Se estiver, pode existir possibilidade de regularização consensual.

5. Verifique se o preço foi integralmente quitado

A quitação pode ser essencial para definir o caminho jurídico.

6. Identifique eventuais problemas registrais

Pode existir divergência de área, ausência de matrícula individualizada, construção não averbada ou outro problema.

7. Escolha o procedimento adequado

Dependendo do caso, pode ser:

8. Promova o registro

O objetivo final da regularização é fazer com que a situação jurídica do imóvel fique corretamente refletida no Registro de Imóveis.


Comprei imóvel apenas com contrato: procure orientação antes de tentar regularizar sozinho

Um dos erros mais comuns é acreditar que basta levar o contrato ao cartório.

O problema é que o cartório trabalha com a situação registral existente e pode apresentar exigências ou identificar obstáculos que não eram conhecidos pelo comprador.

Por isso, antes de escolher entre escritura, adjudicação compulsória, usucapião ou outro procedimento, é importante realizar uma análise completa.

Não existe uma solução única para todo imóvel comprado por contrato particular.

O procedimento correto depende da documentação, da matrícula, da forma de aquisição, do histórico do imóvel, da situação do vendedor e do cumprimento das obrigações contratuais.


Advogado imobiliário para regularização de imóvel

A regularização de imóveis exige uma análise que vai além da simples elaboração de documentos.

É necessário compreender:

A atuação da Dra. Bianca Murta como advogada imobiliária, realiza a análise individualizada da situação do imóvel e busco identificar o caminho jurídico mais adequado para cada caso.

Atendo clientes que precisam solucionar situações envolvendo contrato de compra e venda, imóvel sem escritura, imóvel sem registro, contratos de gaveta, usucapião, adjudicação compulsória e regularização imobiliária.

O atendimento pode ser realizado presencialmente em São Bernardo do Campo/SP ou online para clientes de todo o Brasil.

📞 Atendimento: (11) 95358-1999

Se você comprou um imóvel há anos, possui apenas um contrato e não sabe como colocar a propriedade oficialmente em seu nome, não espere o problema chegar aos seus herdeiros ou impedir uma futura venda.

Uma análise jurídica da documentação pode identificar o caminho adequado para regularizar o imóvel.


Perguntas frequentes sobre imóvel comprado apenas com contrato

Comprei uma casa com contrato de compra e venda. A casa é minha?

O contrato pode comprovar a aquisição e gerar direitos e obrigações entre as partes, mas a propriedade imobiliária, em regra, depende do registro do título no Cartório de Registro de Imóveis.

Posso registrar diretamente o contrato de compra e venda?

Depende do tipo de contrato, do imóvel e da situação registral. É necessário verificar se o documento possui os requisitos necessários e qual é o título adequado para o registro.

O vendedor não quer passar a escritura. O que posso fazer?

Pode ser possível utilizar a adjudicação compulsória, judicial ou extrajudicial, desde que estejam presentes os requisitos legais.

Posso fazer adjudicação compulsória extrajudicial?

Sim. A Lei nº 6.015/1973 prevê a adjudicação compulsória extrajudicial perante o Registro de Imóveis, e o procedimento foi regulamentado pelo CNJ.

Preciso registrar o contrato antes de pedir adjudicação compulsória?

Não necessariamente. A legislação prevê expressamente que o deferimento da adjudicação compulsória independe do prévio registro do contrato de promessa de compra e venda ou cessão.

O vendedor morreu. Ainda posso regularizar?

Em muitos casos, sim. Será necessário analisar o contrato, a matrícula, a quitação e a sucessão do vendedor para identificar o procedimento adequado.

Comprei o imóvel há 20 anos. Ainda posso regularizar?

O simples fato de a compra ser antiga não significa que a regularização seja impossível. A análise deve considerar o contrato, a situação registral e o procedimento juridicamente adequado. O STJ possui entendimento consolidado sobre a possibilidade de adjudicação compulsória mesmo após longo período, quando preenchidos os requisitos.

Contrato de gaveta pode ser regularizado?

Pode ser possível, mas depende da situação. É necessário analisar a cadeia de contratos, a matrícula, a titularidade registral e as condições do negócio.

Posso fazer usucapião se tenho contrato de compra e venda?

Dependendo das circunstâncias, o contrato pode contribuir para a demonstração da origem da posse, mas a usucapião exige o preenchimento dos requisitos da modalidade aplicável.

Quanto custa regularizar um imóvel sem escritura?

Não existe preço único. O custo depende da solução necessária e pode envolver advogado, cartório, certidões, ITBI, ata notarial, registros e eventual processo judicial.

Quanto tempo demora?

O prazo varia conforme a situação do imóvel e o procedimento necessário. Uma regularização consensual pode ser diferente de uma adjudicação compulsória judicial ou de uma usucapião.


Conclusão: comprei imóvel apenas com contrato, e agora?

Se você comprou um imóvel apenas com contrato de compra e venda, não significa que a situação esteja sem solução.

O ponto principal é descobrir qual é o caminho jurídico adequado para transformar a aquisição informal ou incompleta em uma propriedade devidamente regularizada.

Em alguns casos, será possível realizar a escritura e o registro.

Em outros, a solução poderá ser a adjudicação compulsória judicial ou extrajudicial.

Em determinadas situações, poderá ser necessário analisar a usucapião ou outras medidas de regularização.

O mais importante é não presumir que todos os imóveis comprados por contrato devem seguir o mesmo procedimento.

Precisa regularizar seu imóvel?

Sou a Dra. Bianca Murta, advogada imobiliária, com atendimento presencial em São Bernardo do Campo/SP e atendimento online para todo o Brasil.

 A Dra. Bianca Fonseca Murta e Silva é advogada inscrita e regular na OAB/SP sob o número 483.460 com atendimento presencial em SBC e com fácil acesso para moradores de Mauá, Santo André, São Caetano do Sul, Diadema e toda região do ABC.

Atuo na análise e regularização de situações envolvendo contratos de compra e venda, imóveis sem escritura, contratos de gaveta, adjudicação compulsória, usucapião e outras questões relacionadas ao Direito Imobiliário.

 A Dra. Bianca Murta é advogada imobiliária referência em regularização de imóveis no ABC Paulista, com formação pela tradicional Faculdade de Direito de São Bernardo do Campo, autora de diversos artigos publicados e membro de diversas comissões da OAB/SP.

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Importante: este conteúdo possui finalidade informativa e não substitui a análise individualizada dos documentos e da situação registral do imóvel.